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趙曉:比股市還不規范的中國地產市場

來源:藍籌地產評論 作者:趙曉 時間:2005-10-18 08:50:17

國資委趙曉:比股市還不規范的中國地產市場

天下足球直播吧 www.wkgdk.com.cn     說起房地產,人們經?;嵐閹牘墑辛翟諞黃?。理由至少有三:一是二者都是資產市場,都存在著供給彈性不足、容易形成泡沫的特點;二是這兩者間存在類似于翹翹板的此消彼漲的效應。三是綜觀世界各國泡沫經濟發展史,股票和房地產都最容易成為泡沫經濟的主要載體,股市泡沫連同房地產泡沫不知消解了多少大好經濟。

    但是,迄今為止,中國還很少有人將房地產市場與股市作比較研究。我們猜測有以下幾點原因:一是股市和房地產市場的投資機構是不同的投資主體,兩者被人為地割裂開來。二是中國金融業還不允許混業經營,股市和房地產市場的專業分析人員分屬于涇渭分明的兩個陣營,因此很少有人會橫跨這兩個領域進行研究。但通過初步的比較分析即可發現,兩者之間有三個非常重要的共同點:一是在中國改革進程中,它們都是改革相對滯后的領域,市場化程度有限,制度基礎先天不足;二是在市場經濟和非公經濟占據主導地位的大背景下,這兩個領域始終是“政府為主導,政策定行情”。三是股市和房地產市場都在經歷了“大好風光”后面臨各種批評以及政府打壓,不同程度地變得不知所從。

    這種本源上的一致性使得兩個領域出現的問題也有驚人的相似性,而且由于股市發展比房地產市場先行了一步,這種相似性在很大程度上表現為后者對前者問題的復制。因此,我們研究和考察房地產的一個竅門就是對股市和房地產市場進行比較研究。

    我們發現,由于中國的房地產市場存在重大制度缺陷,使房地產市場發展在當前出現嚴重的“信任?;保?STRONG>人們“寧愿聽經濟學家胡說八道,不愿聽房地產商侃侃而談”。這一重要背景,也是政府要對房地產大動干戈的原由。具體體現為:

    第一,房地產市場和股市一樣,權力的介入導致市場的畸形和價格的扭曲,制度的不完善導致腐敗叢生、社會矛盾激發,注定了它的發展必然是一波三折。房地產市場的問題最主要表現在土地問題上。一是土地的市場化程度不高,表現為土地使用多軌并存、土地市場中競爭機制薄弱、價格機制作用十分有限、土地有償使用方式單一。二是土地宏觀調控機制不完備,表現為行政性計劃管理體制、多頭供地以及土地一級市場體制缺陷等。更深層的原因則是土地產權制度的缺陷,具體表現在農民的土地產權不清晰,中央與地方之間以及政府部門之間的土地所有權界線模糊、土地使用權和所有權邊界模糊、多種形態土地使用權之間界線模糊等許多方面。除此之外,房地產的廣告、中介、合同和物業管理等市場秩序方面也都存在許多問題。

    由于制度不完善、市場化程度低,在中國房地產的發展之路上,隨處可見政府官員的影子,隨處可見權錢交易的事實,隨處可見倒下的貪官。例如,原全國人大常委會副委員長成克杰在擔任中共廣西區委副書記、區人民政府主席期間,利用職權聚斂錢財,其中數額最大的就涉及土地交易,他曾經指示南寧市政府將出讓價格由評估價每畝96萬余元壓到每畝55萬元,從中撈取好處費1600萬元?!拔輪菥尢啊毖钚闃楹頭康夭痰墓適亂餐譜湃ㄇ亟灰?。原湖北省副省長孟慶平在任海南省副省長期間不僅以地謀私,甚至以地謀色??梢運?,房地產市場成了一個“黑夜有多黑,我就有多黑”的高度灰色領域。除了極少數品牌房地產公司外,中國大部分的房地產公司都難以在這個市場全身而退。

   第二,房地產的市場定位不合理,留下巨大隱患。時至今日,政府對房地產市場的定位依然不恰當。本來,在目前中國公民還沒有足夠遷徙自由的情況下,讓當地老百姓獲得自己的居住權力,應當是政府發展房地產的時候需要考慮的一個定位。但迄今為止,地方政府發展房地產業更多是迫于財政支出的壓力,出于追求發展政績的沖動,這一點與當年發展股市只是迫于企業融資壓力、迫于為國有企業脫困圈錢有“異曲同工“之妙。為了把房地產變成搖錢樹,地方政府過量征地批地,導致少數地方現在已經無地可征,只能空中招商。為了降低征地成本,他們甚至不惜制造大量的“無地農民”。為了支持房地產業的快速發展,他們從各個環節套取銀行資金,從而埋下了誘發金融風險的隱憂。

    第三,房地產商推高資產價格的市場操作手法頗為類似:

    (1)上海市的一項調查表明,盡管外資在總的房地產投資中所占比重只有3.5%左右,但在高端市場中這一比例卻高達40%。在股市中,如果有人控制了一支股票中40%以上份額的話,他就完全可以操縱股價,并被稱為莊家了。而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在于首先推高高價股票的價格,再誘使其他中低價股票的價格上揚。我們看到這一手法在房地產市場中也已經被使用。

    (2)今年,房地產投資商又開始提出一個口號,即轉戰二、三線城市。從技術上看,這一做法無形之中暗合了股市莊家炒作二、三線股,為一線股資金撤退做掩護的手法。

    (3)這幾年房地產價格上漲速度令人膛目結舌。許多城市的價格已經翻番,少數項目價格甚至漲了7-8倍。在這種情況下,有些業內人士還一直宣稱“少關心單價,多關注面積”。意思是說,老百姓應該不去考慮價格高低,而需看看自己口袋厚薄,有多少錢就買多大的房。這不能不讓人聯想起股市里的莊托,他們到莊家該出貨的時候常說:“別看現在股票價格高,你買不了幾股,但是如果你嫌貴不買的話,價格還會拉得更高”,其做市效應是一樣的。

    (4)為了推高價格,房地產商偽造大量虛假成交合同,通過這些虛假合同,使得房地產價格“無量空漲”。這一做法可以說與股市莊家自我對敲拉抬價格,亦有相同之處。

    自1998年中國房地產市場啟動以來,房地產投資額和銷售額年平均增長率都在20%以上,房地產業對經濟的直接和間接拉動作用已經達到了2個百分點以上。然而,這種發展是在房地產市場極其不規范的情況下實現的。從這個意義上講,中國房地產市場不僅與股市相類似,甚至比股市更不規范,而一個不規范的市場是不可能實現持續快速的成長的!在幾年的高速發展后,中國房地產開始進入調整期,其深層原因正是市場化程度低,制度不完善。

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